Термином «build to suit» называют объект, который был построен под конкретного заказчика. Но как рассчитывается его стоимость? Прежде чем говорить об этом, важно понять следующий момент.
Объекты build to suit могут строиться как на продажу, так и в аренду. Разница в том, что если складское помещение строится для сдачи в аренду конкретному заказчику, то риски неликвидности закладываются в арендную плату. И плата в таких случаях намного выше, чем когда речь идёт об обычных площадях подобного типа. Если же подобный объект строится с целью продажи, там никаких рисков не заложено. Потому что если заказчику впоследствии не понадобится такой объект, то все проблемы с продажей будут лежать уже на нем. А потому и цена у объекта на продажу будет, без учета специальных условий хранения, вполне стандартная. Так что покупать объекты build to suit намного выгоднее, нежели снимать их в аренду, потому что не придется переплачивать за риск неликвидности.
В данном случае риск неликвидности выражается в том, что если арендатор, под которого строилось помещение, в скором времени уйдёт, то найти нового желающего арендовать ту же площадь будет сложнее. Ведь специфика у каждого своя. Поэтому девелоперы стремятся установить такую арендную плату, чтобы срок окупаемости был как можно меньше. Порой вместо стандартных 7-8 лет они хотят полностью окупить объект за 4-5. Кстати сказать, и срок аренды для build to suit намного больше. Если в случае с типовыми объектами договор часто заключается на срок в 7-8 лет, то build to suit предполагает более длительные роки – например, лет 15.
Разумеется, что арендатор может уйти и раньше. В случае досрочного расторжения договора он несет определенные финансовые потери, но не в том размере, чтобы объект окупился. По этим причинам вместо build to suit часто используют формат «Тейлор-мейд». То есть, одно и то же складское помещение, которое сдавать можно кому угодно, незначительно изменяют под нужды следующего владельца.
И это - достаточно популярная и работающая модель. И сказать, что сейчас проявляется мощная тенденция к строительству объектов build to suit, нельзя. Идея была востребована в начале кризиса. Тогда предполагалось, что желающих строить спекулятивные склады будет немного, и строить будут только в тех случаях, когда уже есть заказчик, то есть – именно build to suit. Ожидания эти не слишком оправдались, но вот сама идея build to suit закладывалась именно тогда.
Чем же обусловлено строительство build to suit сейчас? Во-первых, тем, что все ещё помнят кризис – и девелоперы, и инвесторы. И риск, что клиент уйдёт, есть всегда. Но в случае с проектами build to suit его степень привязанности к данному помещению намного больше, ведь оно специально оборудовано под все его конкретные нужды. Издержки от такого склада настолько низкие, что ему трудно найти более дешевую альтернативу.
Второй момент – это наличие дефицита складских площадей. Поскольку, как уже говорилось, найти подходящие площади сложно, клиенты часто просят построить build to suit. Ну и третье – многие компании наконец поняли, как много выгод у специализированного склада и насколько он лучше стандартного. Специализированный склад – это гарантия низких издержек и высокой производительности труда, что и повышает спрос на объекты такого типа.
Наконец, в пользу build to suit играет и то обстоятельство, что сроки строительства таких объектов падают. В России мало кто из клиентов готов ждать здание больше года. И то, что благодаря новым технологиям стало возможно быстро возводить build to suit – это шаг в сторону повышения популярности таких объектов. Возможность за 5-6 месяцев возвести полностью функционирующий объект build to suit, правда, есть только тогда, когда до этого уже были подведены все коммуникации. Иначе время постройки составит не менее года. Но некоторые компании настаивают на том, что им нужно срочно. А «срочно» в случае с build to suit – это как раз около полугода. Активнее всего проекты типа build-to-suit ищут ритейл компании. Это связано с тем, что они очень активно растут в данный момент.
Подобные компании готовы пойти на это, чтобы эффективнее работать в дальнейшем. Кому-то требуются большие мезонины, кому-то – усиленные полы для тяжелого груза. Кроме того, сейчас на каждом порядочном складе уже действует автоматизация. Если автоматизацию подобрать с учетом конкретного клиента, это позволит ему намного более эффективно использовать помещение.
К настоящему моменту можно сказать, что популярность build to suit растет. Правда, данный сегмент рынка еще совсем не заполнен, поэтому не всегда просто найти компанию, которая разработает build to suit за низкую цену и, что особенно сложно, за короткое время. В то же время, под такие проекты банки намного легче выдают деньги. Потому что наличие конкретного потребителя – это сильный залог надежности.
Можно ли сказать, что сейчас девелоперы обращают больше внимания на пожелания своих клиентов? К сожалению, нет. Те из компаний, которые не делали этого во время кризиса, в условиях большой конкуренции, сейчас и подавно не имеют резона внимательнее слушать клиентов. Серьезный кризис складских площадей также играет на руку девелоперам. Правда, сами компании-потребители стали более разборчивы. Ещё бы – впервые они получили возможность выбирать, что им больше подходит. Ведь до кризиса почти все предложения со стороны девелоперов были типовыми, сдавались одинаковые ангары, и брать приходилось то, что есть, без мыслей о том, что больше подошло бы. Сейчас ситуация иная, и потребители часто приходят с конкретными подготовленными запросами. Но здесь снова намечается коллапс: клиенты знают, чего хотят – а ситуация на рынке такова, что девелоперы вновь могут предлагать типовые проекты, под угрозой того, что вообще ничего не будет. Это позволяет делать дефицитный рынок. Потому что, в условиях нехватки, что бы девелопер ни предложил, клиент часто просто вынужден на это согласиться.
Сейчас конкуренция (в условиях повышенного спроса) снова начинает зарождаться. Так что в скором времени, скорее всего, девелоперам уже придется считаться с пожеланиями заказчиков. И строить больше именно build to suit. В крайнем случае, иметь такие варианты «Тейлор-мейд», которые будут ориентированы на нужды конкретного профиля заказчиков.
Проекты же build to suit тем и отличаются, что ничего «усредненного» тут нет. Кому-то нужно 10 тысяч квадратных метров, кому-то 50 тысяч. Основное поле заказов где-то между 7 000 и 15 000. Однако в этом сегменте заказчики не готовы платить большие деньги. А вот в сегменте от 15 000 и выше можно уже столкнуться с крупными фирмами, у которых достаточно средств на то, чтобы сделать большой и идеально подходящий для себя склад. Крупные фирмы, как правило, и более надежны. Если из 10 заказов от крупных компаний как минимум шесть будут доведены до конца, то в случае с мелкими реализация часто составляет 10%. Кому-то не хватает средств, а кому-то – желания и решимости, чтобы довести дело до конца.
Средняя цена складов типа build to suit – около $2000 за квадратный метр. Цифра может сильно варьироваться в зависимости от того, какие требуются системы. Если нужна система очистки, вентиляции, ещё какие-то сложные системы – то получится как раз $2000. Если же это не нужно, цена намного ниже – самый простой проект build to suit может обойтись в $1100/ кв. м.
Если говорить о build to suit на продажу и build to suit в аренду, то приходится признать, что проекты первого типа требуются и реализуются намного чаще. Причина всё та же: и банки, и инвесторы, и сами девелоперы боятся, что клиент уйдёт и проект не окупится. Позволить себе build to suit в аренду могут только известные западные компании, у которых есть и материнский капитал, и другие гарантии. К российским компаниям отношение пока более настороженное. Хотя последний кризис и показал, что российские компании являются намного более устойчивыми. Во время кризиса вообще мало девелоперов были активны. Очень мало тех компаний, которые решились что-то строить и искать арендаторов. Именно они и смогли тогда прочувствовать новую волну на рынке.
Чем ещё отличается схема build-to-suit от обычной схемы продажи и аренды складских площадей? В первую очередь, тем, что build-to-suit – это всегда инициатива со стороны клиента. Клиент заказал – компания-девелопер берется выполнять. Здесь спрос как раз определят предложение. В то время как в других случаях инициатива исходит именно от девелопера. Когда он сам ищет себе клиентов и предлагает им приобрести или арендовать те или иные помещения.
Сейчас доля проектов build-to-suit постепенно увеличивается. Однако и типовые проекты возводятся до сих пор очень активно. На рынке доля проектов «для себя» пока еще невелика, если не брать статистику некоторых компаний, которые занимаются преимущественно именно этим делом.
Многих интересует вопрос: насколько отличается ситуация на рынке объектов build-to-suit в России и на Западе? Как показывает практика, ситуации действительно неодинаковые. Дело здесь, в частности, в том, что западные компании медленнее растут. Медленнее, но вернее. И когда такая компания (уже обладающая известностью) просит сделать для нее проект build-to-suit, ей обычно не отказывают. В России же данный сегмент рынка – это почти всегда большие риски. Всего через пару лет компания может «перерасти» свой склад, который был сделан для нее по проекту build-to-suit. В итоге девелопер, если склад сдавался в аренду, несет убытки. К рискам также относится и то, что компания может заморозить строительство, а то и вовсе отказаться от него, либо исчезнуть с рынка. Потому и неудивительно, что многие инвесторы и девелоперы к проектам build-to-suit относятся с осторожностью, чтобы не сказать – с подозрением.
Ещё одним значительным различием является то, что в Европе и Штатах многие компании готовы использовать не лишь бы какой склад, а только такого типа, который соответствует определенным стандартам. Например, специально разработанный стандарт factory mutual global описывает инженерные особенности сооружения, разные конструктивные нюансы. В России такого уровня требований еще, как правило, нет. Однако есть компании, которые готовы строить объекты, соответствующие подобным требованиям. И это можно назвать еще одним аргументом в пользу того, что сама идея build-to-suit в нашей стране развивается. И можно ожидать, что в скором времени многие фирмы захотят иметь в своем пользовании не простые склады, а именно основанные на технологии build-to-suit.
Объекты build to suit могут строиться как на продажу, так и в аренду. Разница в том, что если складское помещение строится для сдачи в аренду конкретному заказчику, то риски неликвидности закладываются в арендную плату. И плата в таких случаях намного выше, чем когда речь идёт об обычных площадях подобного типа. Если же подобный объект строится с целью продажи, там никаких рисков не заложено. Потому что если заказчику впоследствии не понадобится такой объект, то все проблемы с продажей будут лежать уже на нем. А потому и цена у объекта на продажу будет, без учета специальных условий хранения, вполне стандартная. Так что покупать объекты build to suit намного выгоднее, нежели снимать их в аренду, потому что не придется переплачивать за риск неликвидности.
В данном случае риск неликвидности выражается в том, что если арендатор, под которого строилось помещение, в скором времени уйдёт, то найти нового желающего арендовать ту же площадь будет сложнее. Ведь специфика у каждого своя. Поэтому девелоперы стремятся установить такую арендную плату, чтобы срок окупаемости был как можно меньше. Порой вместо стандартных 7-8 лет они хотят полностью окупить объект за 4-5. Кстати сказать, и срок аренды для build to suit намного больше. Если в случае с типовыми объектами договор часто заключается на срок в 7-8 лет, то build to suit предполагает более длительные роки – например, лет 15.
Разумеется, что арендатор может уйти и раньше. В случае досрочного расторжения договора он несет определенные финансовые потери, но не в том размере, чтобы объект окупился. По этим причинам вместо build to suit часто используют формат «Тейлор-мейд». То есть, одно и то же складское помещение, которое сдавать можно кому угодно, незначительно изменяют под нужды следующего владельца.
И это - достаточно популярная и работающая модель. И сказать, что сейчас проявляется мощная тенденция к строительству объектов build to suit, нельзя. Идея была востребована в начале кризиса. Тогда предполагалось, что желающих строить спекулятивные склады будет немного, и строить будут только в тех случаях, когда уже есть заказчик, то есть – именно build to suit. Ожидания эти не слишком оправдались, но вот сама идея build to suit закладывалась именно тогда.
Чем же обусловлено строительство build to suit сейчас? Во-первых, тем, что все ещё помнят кризис – и девелоперы, и инвесторы. И риск, что клиент уйдёт, есть всегда. Но в случае с проектами build to suit его степень привязанности к данному помещению намного больше, ведь оно специально оборудовано под все его конкретные нужды. Издержки от такого склада настолько низкие, что ему трудно найти более дешевую альтернативу.
Второй момент – это наличие дефицита складских площадей. Поскольку, как уже говорилось, найти подходящие площади сложно, клиенты часто просят построить build to suit. Ну и третье – многие компании наконец поняли, как много выгод у специализированного склада и насколько он лучше стандартного. Специализированный склад – это гарантия низких издержек и высокой производительности труда, что и повышает спрос на объекты такого типа.
Наконец, в пользу build to suit играет и то обстоятельство, что сроки строительства таких объектов падают. В России мало кто из клиентов готов ждать здание больше года. И то, что благодаря новым технологиям стало возможно быстро возводить build to suit – это шаг в сторону повышения популярности таких объектов. Возможность за 5-6 месяцев возвести полностью функционирующий объект build to suit, правда, есть только тогда, когда до этого уже были подведены все коммуникации. Иначе время постройки составит не менее года. Но некоторые компании настаивают на том, что им нужно срочно. А «срочно» в случае с build to suit – это как раз около полугода. Активнее всего проекты типа build-to-suit ищут ритейл компании. Это связано с тем, что они очень активно растут в данный момент.
Подобные компании готовы пойти на это, чтобы эффективнее работать в дальнейшем. Кому-то требуются большие мезонины, кому-то – усиленные полы для тяжелого груза. Кроме того, сейчас на каждом порядочном складе уже действует автоматизация. Если автоматизацию подобрать с учетом конкретного клиента, это позволит ему намного более эффективно использовать помещение.
К настоящему моменту можно сказать, что популярность build to suit растет. Правда, данный сегмент рынка еще совсем не заполнен, поэтому не всегда просто найти компанию, которая разработает build to suit за низкую цену и, что особенно сложно, за короткое время. В то же время, под такие проекты банки намного легче выдают деньги. Потому что наличие конкретного потребителя – это сильный залог надежности.
Можно ли сказать, что сейчас девелоперы обращают больше внимания на пожелания своих клиентов? К сожалению, нет. Те из компаний, которые не делали этого во время кризиса, в условиях большой конкуренции, сейчас и подавно не имеют резона внимательнее слушать клиентов. Серьезный кризис складских площадей также играет на руку девелоперам. Правда, сами компании-потребители стали более разборчивы. Ещё бы – впервые они получили возможность выбирать, что им больше подходит. Ведь до кризиса почти все предложения со стороны девелоперов были типовыми, сдавались одинаковые ангары, и брать приходилось то, что есть, без мыслей о том, что больше подошло бы. Сейчас ситуация иная, и потребители часто приходят с конкретными подготовленными запросами. Но здесь снова намечается коллапс: клиенты знают, чего хотят – а ситуация на рынке такова, что девелоперы вновь могут предлагать типовые проекты, под угрозой того, что вообще ничего не будет. Это позволяет делать дефицитный рынок. Потому что, в условиях нехватки, что бы девелопер ни предложил, клиент часто просто вынужден на это согласиться.
Сейчас конкуренция (в условиях повышенного спроса) снова начинает зарождаться. Так что в скором времени, скорее всего, девелоперам уже придется считаться с пожеланиями заказчиков. И строить больше именно build to suit. В крайнем случае, иметь такие варианты «Тейлор-мейд», которые будут ориентированы на нужды конкретного профиля заказчиков.
Проекты же build to suit тем и отличаются, что ничего «усредненного» тут нет. Кому-то нужно 10 тысяч квадратных метров, кому-то 50 тысяч. Основное поле заказов где-то между 7 000 и 15 000. Однако в этом сегменте заказчики не готовы платить большие деньги. А вот в сегменте от 15 000 и выше можно уже столкнуться с крупными фирмами, у которых достаточно средств на то, чтобы сделать большой и идеально подходящий для себя склад. Крупные фирмы, как правило, и более надежны. Если из 10 заказов от крупных компаний как минимум шесть будут доведены до конца, то в случае с мелкими реализация часто составляет 10%. Кому-то не хватает средств, а кому-то – желания и решимости, чтобы довести дело до конца.
Средняя цена складов типа build to suit – около $2000 за квадратный метр. Цифра может сильно варьироваться в зависимости от того, какие требуются системы. Если нужна система очистки, вентиляции, ещё какие-то сложные системы – то получится как раз $2000. Если же это не нужно, цена намного ниже – самый простой проект build to suit может обойтись в $1100/ кв. м.
Если говорить о build to suit на продажу и build to suit в аренду, то приходится признать, что проекты первого типа требуются и реализуются намного чаще. Причина всё та же: и банки, и инвесторы, и сами девелоперы боятся, что клиент уйдёт и проект не окупится. Позволить себе build to suit в аренду могут только известные западные компании, у которых есть и материнский капитал, и другие гарантии. К российским компаниям отношение пока более настороженное. Хотя последний кризис и показал, что российские компании являются намного более устойчивыми. Во время кризиса вообще мало девелоперов были активны. Очень мало тех компаний, которые решились что-то строить и искать арендаторов. Именно они и смогли тогда прочувствовать новую волну на рынке.
Чем ещё отличается схема build-to-suit от обычной схемы продажи и аренды складских площадей? В первую очередь, тем, что build-to-suit – это всегда инициатива со стороны клиента. Клиент заказал – компания-девелопер берется выполнять. Здесь спрос как раз определят предложение. В то время как в других случаях инициатива исходит именно от девелопера. Когда он сам ищет себе клиентов и предлагает им приобрести или арендовать те или иные помещения.
Сейчас доля проектов build-to-suit постепенно увеличивается. Однако и типовые проекты возводятся до сих пор очень активно. На рынке доля проектов «для себя» пока еще невелика, если не брать статистику некоторых компаний, которые занимаются преимущественно именно этим делом.
Многих интересует вопрос: насколько отличается ситуация на рынке объектов build-to-suit в России и на Западе? Как показывает практика, ситуации действительно неодинаковые. Дело здесь, в частности, в том, что западные компании медленнее растут. Медленнее, но вернее. И когда такая компания (уже обладающая известностью) просит сделать для нее проект build-to-suit, ей обычно не отказывают. В России же данный сегмент рынка – это почти всегда большие риски. Всего через пару лет компания может «перерасти» свой склад, который был сделан для нее по проекту build-to-suit. В итоге девелопер, если склад сдавался в аренду, несет убытки. К рискам также относится и то, что компания может заморозить строительство, а то и вовсе отказаться от него, либо исчезнуть с рынка. Потому и неудивительно, что многие инвесторы и девелоперы к проектам build-to-suit относятся с осторожностью, чтобы не сказать – с подозрением.
Ещё одним значительным различием является то, что в Европе и Штатах многие компании готовы использовать не лишь бы какой склад, а только такого типа, который соответствует определенным стандартам. Например, специально разработанный стандарт factory mutual global описывает инженерные особенности сооружения, разные конструктивные нюансы. В России такого уровня требований еще, как правило, нет. Однако есть компании, которые готовы строить объекты, соответствующие подобным требованиям. И это можно назвать еще одним аргументом в пользу того, что сама идея build-to-suit в нашей стране развивается. И можно ожидать, что в скором времени многие фирмы захотят иметь в своем пользовании не простые склады, а именно основанные на технологии build-to-suit.
